Projet d'achat immobilier, location d'appartement : quelles ressources de salaire pour se lancer ?

Location de maison ou d’appartement : faut-il trois fois le montant du loyer en salaire brut ou net ?

Pour déterminer la capacité d’un locataire à payer un loyer, un bailleur prend en compte son salaire net. Dans l’usage, il exige généralement que son futur locataire gagne un salaire net trois fois supérieur au loyer pour se prémunir du risque d’impayé.

Vous pouvez également croiser un autre critère très proche, notamment utilisé par les assurances « loyers impayés » des propriétaires, celui du taux d’effort. Ce dernier correspond au rapport entre le loyer (charges comprises) et les revenus du locataire (son salaire net). Dans l’idéal, votre taux d’effort ne doit pas excéder 33% si vous voulez être considéré comme un locataire solvable. Si vous avez d’autres charges fixes, comme des crédits par exemple, celles-ci peuvent également rentrer en compte dans votre taux d’effort. Idem pour vos revenus complémentaires.

Par exemple : un salarié souhaite louer un bien à 850 euros par mois charges comprises. Or il gagne 2 900 euros brut, soit 2 307 euros net. Il ne gagne donc pas trois fois le montant du loyer, à savoir 2 550 euros. Heureusement, il est par ailleurs propriétaire d’un autre bien qu’il loue et lui rapporte (après remboursement du crédit) 320 euros par mois. Son taux d’effort n’excède donc pas 33%.

Capacité d’emprunt : salaire brut ou net ?

Les salariés souhaitant obtenir un prêt pour acheter un bien immobilier sont confrontés à un calcul équivalent afin de déterminer leur capacité d’emprunt. La banque va en effet calculer leur taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35% (assurances comprises). Pour calculer son taux d’endettement, on fait la somme de ses charges : future mensualité, assurance emprunteur, loyer, autres crédits, pensions alimentaires. On multiplie le résultat par cent et on divise le tout par la somme de ses revenus : salaire net, primes (13e mois par exemple), revenus complémentaire.

Mais la banque va plus loin qu’un bailleur et calcule en général ce qu’elle appelle le « reste à vivre » en regardant toutes vos autres charges incompressibles. Le but est à nouveau de vérifier votre capacité à rembourser l’emprunt en toutes circonstances, y compris en cas d’imprévu. Plus le reste à vivre de votre foyer sera élevé, plus la banque sera rassurée sur votre capacité d’emprunt. Entre 700 et 1000 euros par adulte et entre 300 et 500 euros par enfant sont considérés comme des restes à vivre corrects pour les banques. Pour augmenter votre taux d’endettement comme votre reste à vivre, deux solutions s’offrent à vous : augmenter votre salaire net ou diminuer vos charges.

Par exemple : un salarié payé 2 000 euros net par mois souhaite emprunter auprès de sa banque pour acheter sa résidence principale. Sur le papier, sa mensualité maximale sera donc de 700 euros. Il a par ailleurs souscrit un crédit pour sa voiture, pour lequel il rembourse 100 euros par mois. Il dépense en moyenne 100 euros d’essence tous les mois. Fan de sport, il est également abonné à de nombreuses chaînes payantes pour un total de 75 euros par mois. Enfin, il bénéficie également d’un 13e mois.

Son taux d’endettement maximal correspond donc à une mensualité de 723 euros (sans prise en compte de l’assurance emprunteur). En tenant compte de ses autres charges, la banque lui calcule un reste à vivre de 2 000 - 723 = 1 277 euros par mois. Avec une telle mensualité (taux d’endettement à 35%), son reste à vivre est donc suffisant pour emprunter. Le reste de ses charges (abonnements et essence) ne sont en effet pas prises en compte car elles concernent les dépenses du quotidien et sont justement du ressort de son reste à vivre.

Les autres revenus pris en compte

D’autres revenus peuvent également rentrer dans le calcul pour déterminer votre capacité à louer ou à emprunter. C’est par exemple le cas de vos éventuels revenus locatifs si vous êtes déjà propriétaire. Mais dans le cadre d’un nouvel emprunt, seuls 70% de vos loyers perçus seront ajoutés à vos revenus pour prendre en compte le risque de vacance du logement ou d’impayés.

Vos différentes allocations ou aides sociales ne seront pas comptabilisées par la banque parmi vos revenus, car elle n’a pas de visibilité sur l’évolution de vos droits à l’avenir. Idem pour les pensions alimentaires dont vous bénéficiez, car elles sont liées à l’âge des enfants (mais une pension compensatoire versée par votre ex-conjoint rentre dans le calcul). Côté charges en revanche, toutes les pensions, alimentaires ou non, dont vous êtes redevables sont comptabilisées. Vos autres factures du quotidien (carburant, courses alimentaires, internet, etc.) ne sont pas considérées comme des charges incompressibles et donc non comptabilisées.